Dacă sunteți în afaceri cu investiții imobiliare comerciale, veți cunoaște criteriile de subscriere a împrumuturilor, cum ar fi raportul împrumut-valoare (LTV) și rata de acoperire a serviciului datoriei (DSCR). Băncile folosesc frecvent aceste valori pentru a decide dacă ar trebui să facă împrumutul. Producția de datorii este noul copil din blocul de subscriere. Creditorii le plac deoarece, spre deosebire de LTV și DSCR, nu se bazează pe valoarea de piață, perioada de amortizare și rata dobânzii care pot fi fie manipulate, fie care se schimbă în timp.
sfaturi
-
Randamentul datoriei calculează riscul asociat unei ipoteci imobiliare comerciale, împărțind venitul net din exploatare al proprietății cu suma creditului.
Teste de risc pentru împrumuturi comerciale
Majoritatea băncilor aplică două teste pentru evaluarea riscului asociat unui împrumut imobiliar comercial: rata de acoperire a serviciului datoriei și raportul împrumut-valoare. Formula DSCR evaluează dacă venitul net din exploatare din proprietate - toate chiria și veniturile din proprietate minus cheltuielile de funcționare - depășește plățile ipotecare cu un tampon sănătos, deci aveți încă destui bani pentru a plăti împrumutul, chiar dacă cheltuielile cresc sau chiria scade. De exemplu, un creditor poate solicita un venit net de exploatare (NOI) de 1,50 USD pentru fiecare $ 1 împrumutat.
Raportul LTV reprezintă suma garanției ipotecare împărțită la valoarea proprietății. Deci, dacă ați împrumutat 500.000 de dolari pentru a finanța o clădire de 800.000 de dolari, LTV va fi de 62.5%. Un LTV scăzut de aproximativ 75% sau mai puțin înseamnă că banca are șanse bune de a obține banii înapoi într-o vânzare de închidere, chiar dacă proprietatea a devenit mai puțin valoroasă în timp.
Ce este un randament al datoriilor?
Problema cu LTV este că se schimbă odată cu modificarea valorii de piață a proprietății, deci este greu să obțineți o măsură statică a riscului cu această valoare. În mod similar, deoarece calculul DSCR se bazează pe rata dobânzii și perioada de amortizare a împrumutului, puteți manipula acești factori pentru a crește DSCR. De exemplu, creșterea perioadei de amortizare de la 20 de ani la 25 de ani ar putea duce la o reducere anuală a împrumutului și, prin urmare, va crește DSCR la niveluri acceptabile, chiar dacă împrumutul va costa mai mult în timp. Pentru a compensa aceste deficiențe, creditorii aruncă, de obicei, randamentul datoriei în mixul de subscriere. Producția de datorii oferă un alt mod de a măsura riscul unui împrumut imobiliar comercial folosind doar valoarea NOI și suma totală a împrumutului.
Cum se calculează randamentul datoriei
Matematica este simplu de calculat a randamentului datoriei: împărțiți venitul net din exploatare al proprietății cu suma de împrumut propusă. De exemplu, să presupunem că cumpărați o clădire de 1 milion de dolari, iar NOI este de 50.000 de dolari pe an. Aveți 300.000 de dolari în numerar și doriți să împrumutați 700.000 de dolari pentru a achiziționa clădirea. Creditorul calculează un randament al datoriilor de 50.000 $ / 700.000 $ sau 7.14%. În general, creditorii stabilesc randamente minime de datorii înainte de a aproba un credit ipotecar. Deci, veți găsi că creditorii flip calculul pe cap pentru a calcula împrumutul ipotecar, în cazul în care NOI împărțit de randamentul datoriei oferă suma maximă a împrumutului. De exemplu, dacă creditorul are nevoie de un randament al datoriilor de 10%, atunci proprietatea NOI de 50.000 de dolari se va califica doar pentru un împrumut de 500.000 USD.
Randamentul datoriei față de rata dobânzii
Eagle-eyed investitorilor imobiliari va recunoaște că definiția randamentului datoriilor arata foarte mult ca o rată cap, care compară NOI la prețul clădirii - 50.000 dolari / 1 milion dolari în exemplul de mai sus sau 5 la sută. Similitudinea este intenționată. Asta pentru ca creditorul foloseste formula randamentului efectiv pentru a intelege ce fel de rentabilitate a investitiei se poate astepta pe banii sai in cazul in care trebuie sa-l excluda. Un raport de randament mai mare al datoriilor înseamnă că mai este o chirie care se apropie de mărimea rambursării împrumutului, deci există o șansă echitabilă ca banca să nu piardă în cazul în care debitorul nu primește o plată ipotecară.
Care este un randament bun al datoriilor?
În sectorul imobiliar comercial, randamentul minim acceptabil al datoriilor este de 10%. Cu toate acestea, numărul real pe care îl citați va depinde de tipul de proprietate, de puterea financiară a locatarului și de ratele dobânzilor. Tipurile de proprietăți riscante, cum ar fi hoteluri, care pot avea rate fluctuante de neocupare și un NOI imprevizibil, solicită în mod tipic randamente mai mari ale datoriei decât investiții de birou mai stabile. În cazul creditorului, un randament mai mare al datoriilor indică "pârghie mai mică", ceea ce indică un risc mai scăzut al creditării.
