Fluxurile de trezorerie sunt comune în tranzacțiile imobiliare în care cumpărătorul nu poate obține finanțare pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Pentru a asigura vânzarea, cumpărătorul plătește avansul și semnează o notă privind fluxul de trezorerie - în esență, un IOU - promițând să plătească vânzătorului soldul prețului, cu dobândă, în tranșe pentru un anumit număr de luni, până când datoria este plătit. Nota este comercializabilă, iar deținătorii de note care preferă o sumă forfetară imediată de bani pot vinde nota unei terțe părți. Cu toate acestea, cumpărătorii și vânzătorii de buletin de flux de numerar conectați pot fi provocători.
Vizitați tribunalul din județ. Căutați înregistrările publice care afișează proprietarul unui ipotecar al unei proprietăți. Găsiți proprietăți finanțate de creditori privați. Creați o listă a acestor creditori și proprietăți.
Scrieți o scrisoare care explică faptul că vă aflați în afacerea cu fluxul de numerar și că sunteți în căutarea posesorilor de note care sunt interesați să-și vândă notele. Trimiteți scrisoarea către creditorii privați de pe lista dvs. Urmăriți scrisoarea printr-un apel telefonic. Creați o listă de baze de date a deținătorilor de note care doresc să vândă.
Publicați-vă dorința de a cumpăra note de flux de numerar în ziarele locale, revistele de investiții și site-urile imobiliare. Adăugați eventuali conducători către baza dvs. de date.
Telefon agenți imobiliari locali, brokeri ipotecare, bănci și agenți escrow. Întreabă-te dacă au niște note sau te pot îndruma pe cineva care face. Urmăriți aceste informații pentru a găsi notele privind fluxul de numerar disponibile pe care titularii sunt dispuși să le vândă.
Analizați notele din baza de date. Verificați principalul datorat pe notă, termenul, rata dobânzii și mecanismul de rambursare. Verificați dacă nota este asigurată de o primă sau de o altă garanție împotriva proprietății.
Numiți un agent imobiliar care poate evalua valoarea proprietății colaterale care asigură nota. Investitorii vor cere aceste informații înainte de a se angaja să cumpere.
Clasificați notele în ordinea valorii utilizând informațiile obținute în etapele 5 și 6. Ca regulă generală, valoarea notei este relativă la profilul său de risc - cu cât este mai riscantă nota, cu atât prețul este mai mic și viceversa. Profilul de risc al notei include de obicei informațiile pe care le-ați analizat la pasul 5, raportul împrumut-valoare și scorul FICO al debitorului. De exemplu, ratele ridicate ale LTV - valoarea casei față de soldul restant al datoriei - sunt mai riscante decât LTV-urile mici.
Identificați potențialii cumpărători pentru notele dvs. de flux de numerar prin publicitate în aceleași resurse pe care le-ați utilizat la pasul 3. Contactați agențiile imobiliare locale care pot fi capabili să vă pună în legătură cu investitorii locali. De asemenea, puteți crea un site dedicat afacerii dvs. de brokeraj. Clienții nu se întâmplă peste noapte, deci fiți răbdători. Ar putea dura ceva timp ca rețeaua dvs. să ajungă la o audiență.
Numiți un avocat care va elabora termenii și condițiile de brokeraj. Prevederea cheie va fi taxa brokerului dvs., care este de obicei un procent fix din prețul plătit pentru notă.
Negocierea prețului și a termenilor de vânzare între vânzătorul de note și investitor. Deoarece investitorul pune banii în numerar, el face oferta de preț pe baza evaluării investiției sale. În calitate de intermediar, misiunea dvs. este de a ajuta părțile să ajungă la un acord. Câștigați taxa pe care ați plătit-o în avans, pentru a găsi bancnotele, pentru a evalua proprietatea și așa mai departe - și pentru a facilita tranzacția.
sfaturi
-
Cumpărătorii și vânzătorii utilizează, de asemenea, note de flux de numerar în transferurile de titluri de automobile, împrumuturi pentru afaceri și o serie de alte tranzacții cu datorii.
Avertizare
Aflați dacă aveți nevoie de o licență de stat sau de calificări mandatate de stat înainte de a începe brokerajul cu note de împrumut.
Notați brokerajul necesită mult timp și energie și va trebui să stabiliți o campanie de publicitate agresivă. Probabil că nu este o schemă de îmbogățire rapidă. Feriți-vă de cursuri de instruire și servicii de îndrumare care sugerează altfel.
