Rata CAP reprezintă rata de capitalizare. Este o metrică care descrie rata rentabilității unei investiții imobiliare în funcție de cât de mult vă așteptați să obțineți chiria. Investitorii utilizează rata PAC atunci când iau o decizie de cumpărare, deoarece îi ajută să stabilească ce investiții imobiliare vor da cea mai bună rentabilitate pe banii lor.
sfaturi
-
Rata PAC indică rata potențială a rentabilității unei investiții imobiliare. Dacă ați cumpăra o proprietate pentru bani, rata PAC ar reprezenta randamentul anual pe care l-ați obține pentru banii dvs.
CAP Definiția ratei
Rata PAC este raportul dintre venitul net din exploatare derivat dintr-o proprietate și valoarea activului proprietății. În termeni simpli, chiria netă este împărțită la prețul de vânzare. Cifra rezultată reprezintă procentul de rentabilitate pe care îl veți primi de la o investiție de proprietate în întregime. Investitorii folosesc rata PAC pentru a mări rapid o investiție potențială în raport cu alte proprietăți de investiții. Întrucât una dintre componentele majore este venitul din chirii, ratele PAC sunt proiectate, de obicei, pe baza unei estimări a chiriilor probabile.
Calculul ratei PAC
Pentru a afla o rată a PAC, să examinăm o proprietate care este pe piață pentru 400.000 de dolari. Imaginați-vă că proprietatea va închiria pentru 25.000 de dolari pe an și vor exista cheltuieli de 5.000 de dolari, cum ar fi costurile de reparații, de marketing și de asigurare; venitul net din exploatare este de 25.000 de dolari mai puțin de 5.000 $ sau 20.000 $. Rata PAC este de 20.000 de dolari împărțită la 400.000 de dolari, sau 5%. În industria imobiliară comercială, este comun să spunem că această proprietate sa vândut la o rată a PAC de 5%, ceea ce înseamnă că investiția dvs. în numerar de 400.000 de dolari este proiectată să câștige o rată anuală de 5%.
Rata CAP compară riscul
Ratele PAC reprezintă o modalitate ușoară de a mări riscul asociat investiției imobiliare în raport cu o investiție "sigură", cum ar fi obligațiunile de stat. Să presupunem, de exemplu, că ați pus banii dvs. de 400.000 de dolari în bancnote de trezorerie de 10 ani - considerați o investiție cu risc foarte scăzut - cu aproximativ 2,5 procente anual. Acum, comparați randamente de 5% pentru proprietatea comercială față de 2,5% pentru obligațiunile de stat. Randamentul suplimentar de 2,5 la sută reflectă riscul suplimentar pe care-l asumați în plus față de trezoreriile fără risc, cum ar fi expirarea leasingului, fluctuațiile valorii proprietății și dacă chiriașii vor plăti efectiv la timp.
Bună rata de dobândă în comparație cu ratele de rău
Rapoartele PAC corespund nivelului de risc dintr-o tranzacție, deci dacă o rată a PAC este bună sau rău depinde de modul în care te gândești la risc. În exemplul de mai sus, puteți dubla rata PAC la 10% achiziționând o clădire cu preț redus în afara districtului central de afaceri pentru doar 200.000 $, presupunând că încă închiriază 20.000 $ anual. Acum, vă asumați riscul că există o cerere de chiriaș pentru această locație și că cererea va rămâne puternică pe termen lung. Ca investitor, nu doriți ca o rată a PAC să fie mai mică decât randamentele garantate ale obligațiunilor. Dincolo de aceasta, provocarea constă în găsirea unei rate corecte a PAC în funcție de gradul de risc al tranzacției.
