Vechiul avertisment despre imobiliare - locație, locație, locație - este un factor imens în costul mediu pentru spațiile comerciale pe pătrat pătrat. Orasul sau orașul mic, hub-ul plin de viață sau strada laterală, partea însorită sau partea umbroasă - acestea determină prețurile medii locale. Merită să plătiți mai mult pentru o locație dacă aceasta se traduce într-un trafic de picior mai mare. Cu toate acestea, pentru magazinele de destinație, se poate plăti pentru a fi ușor de pe traseul bine călcat.
sfaturi
-
Spațiile de vânzare cu amănuntul din New York sunt un excelent exemplu de localizare a prețurilor. In St. George, pe insula Staten Island, spatiul ar putea fi luat pentru doar 10 dolari pe picior patrat, dar la doar 40 de minute, pe Manhattan's râvnit pe al cincilea bulevard, magazine scot în afara de 3.900 dolari pe picior pătrat pe lume cel de-al doilea cel mai strada comercială ieftină.
Principalele considerente
Un magazin independent nu obține bonusul încorporat al traficului picior stabilit pe care îl primește un magazin bine poziționat într-un mall și acest lucru se traduce adesea la un cost mai mic pe picior pătrat. Situat pe o rampă de ieșire a autostrăzii, spațiul este mai accesibil decât să fie ascuns pe o stradă pietonală populară. Dar fiecare dintre aceste spații este ideal pentru diferite magazine.
Printre numeroasele întrebări pe care trebuie să le întrebi sunt: este inclusă parcarea? Veți plăti întreținerea comună a proprietarului pe intersecția mall-ului sau întreținerea parcării? Proprietarul vă va percepe asigurarea pentru daune? Toate acestea pot fi adăugate în plus față de prețul afișat pe pătrat pătrat, dar acestea ar trebui incluse în calculele dvs.
Prețurile spațiilor comerciale variază de la o stradă la alta, cu atât mai puțin orașul și orașul de stat. De exemplu, prețurile la Lincoln, Nebraska ar putea fi prohibitive la nivel regional, dar să fie un râs pentru un proprietar de afaceri din Manhattan. Este imperativ să cunoașteți costurile locale și ce capabilități de vânzări pe pătrat-picior se află în industria dvs. regională, deoarece acest vechi promisiune se aplică și spațiului comercial: Nu pierdeți, nu doriți. Nu plătiți pentru spațiu pe care nu îl puteți converti la venit, practic.
Leasingul unui Spațiu
Spațiile de vânzare cu amănuntul din New York sunt un excelent exemplu de localizare a prețurilor. In St. George, pe insula Staten Island, spatiul ar putea fi luat pentru doar 10 dolari pe picior patrat, dar la doar 40 de minute, pe Manhattan's râvnit pe al cincilea bulevard, magazine scot în afara de 3.900 dolari pe picior pătrat pe lume cel de-al doilea cel mai strada comercială ieftină.
Între timp, linia Lincoln Road din Miami este cea de-a șasea cea mai puternică locație a țării, iar comercianții cu amănuntul plătesc în medie 350 de dolari pe metru pătrat. Numărul 10 pe această listă este Highland Park Village din Dallas / Fort Worth, la o medie de 175 de dolari pe metru pătrat. În cazul leasingului, prețul pe pătrat pătrat este, de obicei, un preț de închiriere anual, deci este nevoie de unele matematică pentru a obține numărul total lunar: Înmulțiți numărul de metri pătrați în spațiu cu prețul pe pătrat pătrat, apoi împărțiți cu 12. Rezultatul este $ 28 pe picior patrat pentru un spatiu de 978 de metri patrati, care functioneaza pana la 2.282 dolari pe luna.
Un studiu de caz în Cleveland
Pentru o perspectivă pe înălțimi și minime într-un oraș tipic, ia în considerare Cleveland, în cazul în care locurile de muncă de vânzare cu amănuntul sunt în creștere într-o economie stagnantă. Stagnarea afectează prețurile de la vecinătate la cartier, pe măsură ce locuitorii se mișcă, străzile se rup în jos și se schimbă modelele de trafic. Între timp, alte zone, în special în suburbii, cresc pe măsură ce oamenii se uită în cartiere pe care le percep ca fiind mai bune pentru stilul lor de viață.
Cleveland, la începutul anului 2017, a înregistrat o medie regională în spațiul comercial de 12,13 USD pe metru pătrat, datorită unei rate a locurilor de neocupare de 11% în spațiile de vânzare cu amănuntul. Ca și în cazul oricărui oraș, locurile de muncă vacante au un impact drastic asupra prețurilor și reprezintă un factor foarte important în negocieri. O zonă din Cleveland, cu un procent de vacanță de 26%, cere sub 8 USD pe pătrat, dar în cazul în care există doar 1,5 până la 3 procente de locuri de muncă vacante, proprietarii cer între 22 și 25,88 USD pe metru pătrat. Este vorba de oferta si cererea.
Pretul nu este tot ce conteaza
O rată mare pe un spațiu comercial poate fi înșelătoare. Care este scopul de a plăti 7 dolari pe pătrat pătrat dacă nu puteți obține clienții să viziteze? Dacă se consideră că zona este nesigură? Poate să-și parcheze mașina fără să se îngrijoreze de un break-in? Ce este tranzitul de navetă ca în zonă? Există alte magazine care vor oferi clienților motive să-și petreacă timpul în apropiere?
Clienții potențiali ai unei afaceri ar trebui să influențeze deciziile dvs. spațiale. Clienții tineri de șomaj sunt puțin probabil să facă cumpărături în hârtii de lux, astfel că găsirea unui spațiu de mijloc este probabil mai potrivită decât prețul de 25,88 USD pe patrat pătrat plătit în Beachwood, Cleveland. Între timp, clienții în vârstă sunt mai puțin probabil să viziteze locuri care nu au alocat locuri de parcare sau care necesită distanțe mari de mers pe jos.
Cercetarea este totul
Este responsabilitatea proprietarului magazinului de a cerceta regional, chiar până la nivel de stradă, pentru a asigura obținerea unei rate mari. Ajută la lucrul cu un agent comercial imobiliar, care nu are doar statistici de spout, dar poate susține reclamații cu documentație. Dar tineti minte ca agentul are ceva de castigat din tranzactie, asa ca si cercetarea independenta. Un birou de referință la orice bibliotecă urbană ar trebui să aibă periodice recente care să detalieze prețurile de vânzare și de leasing. Ziarele regionale sunt surse excelente pentru tendințele recente ale pieței, dar, în același timp, sunt rate de monitorizare în zonele în care vă interesează. Abonați-vă la buletinele informative despre imobilele comerciale locale și țineți cont de tendințele prețurilor.
Aveți o idee despre cifrele de vânzări conservatoare pe pătrat pătrat posibil pentru afacerea dvs. și faceți o analiză cost-beneficiu a chiriei versus vânzări. Căutați în mod special comparații între tipuri de afaceri similare. Înțelegeți ce trafic de picior și mașină este în regiunea respectivă pe tot parcursul anului. O stradă pe plajă ar putea face afaceri ucigașe din mai până în septembrie, dar există un motiv major pentru care magazinele se urcă și pleacă în ianuarie.
În cele din urmă, cu o bună cunoaștere a prețurilor locale, a tendințelor de retail și a traficului pentru anumite zone din regiunea dvs., împreună cu o înțelegere a vânzărilor locale pe metru pătrat, puteți găsi un spațiu comercial promițător care va permite afacerii dvs. să prospere.
