Valoarea justă de piață a unei proprietăți este valoarea unei proprietăți pe piața liberă fără factori externi. Această valoare are multe utilizări importante și este esențială în divorțuri, la calcularea impozitelor, pentru vânzările la domiciliu și creanțele de asigurare. În timp ce o anumită proprietate are o valoare de piață corectă teoretică, determinând că valoarea reală poate fi aproape imposibilă. De aceea există multe metode diferite de calculare a valorii corecte a pieței, fiecare dintre acestea putând fi mai mult sau mai puțin exacte pe baza specificului unei anumite proprietăți.
Care este valoarea de piață corectă?
Valoarea de piață echitabilă este una dintre acele concepte aparent simple care pot deveni incredibil de complexe în practică. Pentru a spune pur și simplu, valoarea justă de piață este prețul pe care o anumită piesă de proprietate ar vinde în actuala piață deschisă, fără presiuni externe cum ar fi timp sau constrângeri financiare. În esență, termenul se referă la cel mai mic preț pe care un vânzător ar fi dispus să îl accepte și cel mai competitiv preț pe care un cumpărător ar fi dispus să îl plătească dacă nici nu se grăbea să cumpere sau să vândă, nici nu era supus unor constrângeri financiare, cunoașterea rezonabilă a faptelor pertinente. Valoarea justă de piață este supusă ofertei și cererii și va crește și scădea pe baza pieței actuale.
De ce valoarea valorii de piață este importantă
Valoarea justă de piață este o evaluare imparțială a unui activ. Nu este afectată de situația financiară sau emoțională a cumpărătorului sau a vânzătorului. Din acest motiv, conceptul este adesea utilizat în scopuri legale, cel mai adesea în cazul impozitelor, al asigurărilor și al tranzacțiilor imobiliare. De asemenea, acesta poate fi folosit în soluționarea divorțurilor pentru a se asigura că ambele părți primesc o cotă financiară egală din active, chiar dacă ambele părți nu pot deține părți egale din toate bunurile imobile implicate în divorț. Guvernele utilizează, de asemenea, domeniul pentru domenii eminente când aceștia confiscă proprietatea de la proprietari și le rambursează pe baza valorii juste de piață.
Valoare de piață corectă și impozite
Valorile de piață valide sunt utile atunci când se determină valoarea unei proprietăți utilizate într-o deducere fiscală după o pierdere de victimă sau pentru donații caritabile. De exemplu, în cazul în care un proprietar de vehicule își dă mașina la Bunăvoință, poate să-și retragă valoarea de piață corectă pe baza a ceea ce ar merita mașina într-o tranzacție de piață deschisă.
Valoarea justă de piață în scopuri fiscale a făcut obiectul a numeroase cauze ale instanțelor din IRS, deoarece poate fi dificil de determinat. Dacă persoana care și-a donat mașina la Good Will căutând valoarea de piață corectă a vehiculului său, de exemplu, ar putea să vadă vânzări comparabile pe eBay Motors. De asemenea, putea să folosească valoarea pe care a plătit-o pentru mașină dacă o cumpăra recent, să își bazeze prețul la o apreciere de la un expert local sau să o calculeze în mai multe moduri. Dar fiecare dintre aceste metode ar putea avea ca rezultat un preț diferit, astfel încât, dacă IRS consideră că valoarea sa de piață echitabilă este prea mare, l-ar putea controla ca rezultat.
Valoarea de piață corectă este utilizată și pentru determinarea valorii unei locuințe pentru impozitele pe proprietate. Diferența dintre prețul de cumpărare și valoarea justă de piață va fluctua odată cu trecerea timpului, motiv pentru care această valoare trebuie evaluată în mod regulat de către un evaluator al impozitului pe oraș sau administrator de evaluare a proprietății.
Curțile de probă vor folosi, de asemenea, valoarea de piață corectă a proprietăților în scopuri fiscale, deoarece pot ajuta la determinarea cu cât trebuie să plătească beneficiarii decedați în impozitele pe bunuri. Această valoare este deosebit de importantă în aceste cazuri, deoarece, în general, dacă proprietatea moștenită nu este păstrată de familie, va fi vândută rapid, astfel încât valoarea nu poate fi calculată cu exactitate de ceea ce este vândut. În plus, valoarea justă de piață trebuie stabilită în instanțele de probă, deoarece multe dintre proprietăți sunt moștenite de mai mulți beneficiari care trebuie să determine o valoare de piață corectă dacă o persoană dorește să păstreze proprietatea și să dea altor beneficiari o parte echitabilă din valoarea proprietății.
Imobiliare
Atunci când un proprietar decide să-și vândă proprietatea, este benefic pentru ea să înțeleagă valoarea de piață corectă înainte de listare pentru a ști ce ar trebui să-l vândă. Ea nu ar vrea să menționeze prea puțin casa, dar, în mod similar, nu ar dori să enumere casa atât de mult încât să îi afecteze pe cumpărători.
Valoare de piață corectă pentru asigurare
De asemenea, industria asigurărilor depinde în mare măsură de valori corecte de piață pentru rambursarea proprietăților deteriorate sau distruse. De exemplu, dacă o locuință este distrusă într-un incendiu, compania de asigurări va utiliza valoarea de piață corectă a unei proprietăți pentru a determina cât de mult să plătească pentru creanță. Această cifră nu ține cont de atașamentul emoțional al persoanei față de proprietate, ceea ce înseamnă că suma reală plătită prin intermediul creanței ar putea fi mult mai mică decât o persoană ar fi dispusă să accepte dacă ar încerca să vândă proprietatea înainte de a fi distrusă.
Diferențe de la termeni similari
În timp ce "valoarea de piață" se referă la prețul unui activ într-o piață reală, valoarea justă de piață reprezintă valoarea proprietății într-o piață ipotetică perfectă în care cumpărătorii și vânzătorii sunt pe picior de egalitate. În timp ce valoarea reală de piață a unei locuințe va fi disponibilă într-o listă de proprietăți, valoarea justă de piață a casei nu este atât de ușor de calculat. Valoarea reală a pieței ar putea fi mai mare decât valoarea justă de piață în multe cazuri dacă vânzătorul își supraevaluă proprietatea sau dacă vânzătorul încearcă să facă o vânzare rapidă din disperare.
"Valoarea evaluată" a unei proprietăți este un concept similar, dar deoarece se referă numai la un punct de vedere al evaluatorului asupra valorii elementului, nu la adevărata valoare de piață corectă, deoarece poate varia de la evaluator la evaluator. Evaluatorii folosesc standarde, linii directoare, regulamente locale, tendințe economice și vânzări comparabile pentru a determina valoarea de piață corectă a unei proprietăți. În majoritatea cazurilor în care este necesară o valoare justă de piață, valoarea evaluată este considerată acceptabilă, cu toate acestea, valorile evaluate pot fi adesea puțin mai mari decât valoarea reală de piață corectă.
În cele din urmă, valoarea evaluată reprezintă valoarea unei proprietăți determinată de un evaluator fiscal fiscal sau de un administrator de evaluare a proprietății. Această valoare este utilizată pentru a calcula impozitele pe proprietate. În general, valoarea evaluată a unei proprietăți se va baza pe ultima dată când a fost vândută, inspecții recente la domiciliu și vânzări de case comparabile. La fel ca valoarea evaluată, scopul acestor evaluări este de a determina valoarea de piață corectă, însă evaluările sunt limitate de faptul că ele sunt doar opinia unei persoane. În timp ce valoarea evaluată ar trebui să semene cu valoarea justă de piață, este adesea puțin mai mică. Valorile evaluate sunt cifre publice și pot fi accesate pe anumite site-uri web sau la biroul local al evaluatorului fiscal.
Analize comparative ale pieței
Există numeroase modalități de determinare a valorii juste de piață și, deși există ipotetic o valoare de piață definită la valoarea justă a unei proprietăți date, fiecare metodă de calculare a valorii poate duce la un număr diferit. Cea mai obișnuită metodă de calculare a valorii corecte a pieței este efectuarea unei analize comparative a pieței. Aceasta implică examinarea altor proprietăți comparabile pe piață sau a unor proprietăți comparabile care au fost vândute recent în ultimii doi-trei ani.
Pe piețe precum domeniul imobiliar, este important să se ia în considerare locația imobilelor de vânzare, dar cu elemente cum ar fi colecțiile și antichitățile, ar fi mai bine să se uite la vânzările comparabile recente pe tot globul, deoarece colecționarii nu își limitează în general achizițiile o zonă locală. Atunci când analizele comparative ale pieței implică proprietăți imobiliare, acestea sunt în general efectuate de agenți imobiliari autorizați și ar trebui să implice comparații cu casele cu imagini similare, în condiții similare și cu un număr similar de dormitoare. Acestea ar trebui să includă și casele vândute pentru valoarea justă pe piața deschisă, nu casele vândute la închidere sau vândute în alt mod la valori drastic scăzute sau ridicate.
Evaluarea profesională corectă a pieței
O altă modalitate frecvent utilizată pentru a determina valoarea de piață corectă a unei proprietăți este să angajeze un evaluator. Evaluatorii ar trebui să se specializeze în tipul de proprietate pe care o examinează. De exemplu, un evaluator imobiliar este un profesionist certificat cu experiență și formare pentru a determina valoarea proprietății, în timp ce un evaluator de artă are cunoștințe ample despre lumea artei, istoria artei și tendințele actuale în vânzarea operelor de artă. Evaluatorii utilizează atât analiza competitivă a pieței, cât și alți factori, cum ar fi tendințele economice, pentru a determina valoarea de piață corectă a unei proprietăți. Mulți creditori solicită o casă să treacă printr-o evaluare profesională înainte de a aproba împrumuturile pentru proprietate.
Costul de înlocuire a proprietății
Costul de înlocuire a proprietății este obișnuit atât pentru companiile de asigurări, cât și pentru scutirea de taxe. Costul de înlocuire este adesea similar unei analize competitive a pieței, deoarece poate implica analizarea prețurilor de vânzare ale unor proprietăți comparabile. De exemplu, dacă vă prăbușiți mașina, societatea de asigurări va trebui doar să vă ofere valoarea de piață corectă a mașinii pentru al înlocui cu o mașină în condiții similare.
Când un element, cum ar fi o casă, trebuie să fie reconstruit, costul de înlocuire trebuie să ia în considerare aceste costuri. De exemplu, dacă casa ta a fost distrusă într-o tornadă și a trebuit să fie reconstruită, ar fi costat 250.000 de dolari doar anul trecut, dar reconstruirea aceleiași case cu materiale noi ar putea costa 300.000 de dolari.
Prețul de vânzare
În unele cazuri, prețul de vânzare poate fi utilizat pentru a determina valoarea de piață corectă a unei proprietăți. Acest lucru se aplică în general numai dacă vânzarea a fost recentă și dacă se afla pe o piață deschisă fără presiuni externe. Dacă o casă a fost cumpărată doar anul trecut la o valoare considerată corectă atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător, de exemplu, aceasta ar putea fi considerată valoarea de piață corectă în scopuri fiscale. După aproximativ trei până la patru ani, această valoare probabil că nu va mai reflecta piața actuală, iar evaluarea trebuie efectuată înainte de stabilirea valorii impozitului pe proprietate.
Evaluări ale terților
Dacă ați văzut vreodată case pe un site precum Zillow, ați observat că chiar și casele care nu sunt de vânzare au valori listate pe acestea (în cazul lui Zillow, acestea se numesc "Zestimates"). Aceste evaluări ale proprietăților sunt calculate utilizând factori precum vânzările locale recente și înregistrările fiscale publice. Fiecare site are o formulă unică proprietară, motiv pentru care valorile pot varia foarte mult de la site la site.
O companie numită HouseCanary susține că are cele mai exacte evaluări ale proprietății on-line, care includ toate datele de piață disponibile în analizele sale. Potrivit site-ului, rata de eroare de la adevărata valoare de piață echitabilă nu ar trebui să fie mai mare de 3,6%, ceea ce înseamnă că site-ul ar putea avea cel mai probabil cele mai exacte evaluări corecte ale pieței de acasă disponibile online.
