În calitate de proprietar de afaceri, puteți avea nevoie de noi facilități, fie pentru a vă începe operațiunile de afaceri, fie pentru a vă extinde o companie existentă. Indiferent de ce fel de afacere poți să deții, genul de proprietate pe care o vei alege în cele mai multe cazuri va constitui, cel mai probabil, proprietate comercială. O clădire comercială este pur și simplu o proprietate imobiliară care este utilizată în scopuri comerciale. Proprietățile comerciale pot fi împărțite în șase subclasificări în funcție de activitatea specifică desfășurată pe aceasta. Închirierea de proprietăți comerciale pentru afacerea dvs. nu este, de obicei, la fel de simplă și simplă ca și asigurarea unui contract de închiriere pentru un apartament, de exemplu. Negocierile pentru clădirile și proprietățile comerciale pot fi destul de complexe, la fel ca termenii de închiriere, cu o serie de structuri de închiriere diferite care pot fi oferite de mai mulți proprietari comerciali.
sfaturi
-
O clădire comercială este o clădire comercială utilizată în scopuri comerciale, fie direct prin locuirea unei afaceri specifice, fie prin generarea unui profit, ca și în cazul clădirilor de închiriat rezidențiale.
Ce este o clădire comercială?
Orice bun imobiliar care este utilizat pentru operațiunile și activitățile comerciale constituie proprietate comercială, indiferent dacă este pur și simplu teren gol sau este îmbunătățit cu clădiri și alte facilități. O clădire comercială este orice structură în care se desfășoară sau se desfășoară un scop comercial. Aceasta include atât utilizări directe, în care compania desfășoară activități aflate în afara clădirii, cât și utilizări indirecte, în cazul în care clădirea în sine este afacerea.
Un exemplu de utilizare directă a unei clădiri comerciale ar include un magazin alimentar sau un magazin mecanic situat în clădirea respectivă. Un exemplu de utilizare indirectă a afacerilor este clădirile de apartamente, în cazul în care închirierea de apartamente individuale este activitatea de afaceri care are loc în aceste clădiri.
Clădirile și bunurile care sunt desemnate ca fiind comerciale în natură fac obiectul unor reguli fiscale și financiare diferite, precum și cerințe legale și interdicții suplimentare sau diferite, în multe cazuri. Denumirile comerciale declanșează, de asemenea, reguli de finanțare diferite pentru cumpărare, închiriere și îmbunătățire.
Exemple de clădiri comerciale
Clădirile și bunurile comerciale sunt în general clasificate în șase tipuri sau categorii diferite:
- Clădiri de birouri
- Cladiri comerciale
- Cladiri industriale
- Locuințe multifamiliale
- Hoteluri si moteluri
- Cladiri cu destinatie speciala
Indiferent dacă se află în orașe sau cartiere suburbane, clădirile de birouri sunt un tip de clădire comercială cunoscută în mod obișnuit. De la clădiri mai mici de la câteva etaje până la zgârie-nori, sute de metri înălțime, clădirile de birouri pot fi găsite aproape oriunde în Statele Unite și în alte țări dezvoltate. Un subtip specific al clădirilor de birouri, clădirea biroului medical, este considerată o utilizare specializată. Clădirile de birouri de toate tipurile pot închiria birouri individuale, apartamente sau etaje multor chiriași sau unui singur chiriaș, care apoi subdivizează clădirea după cum consideră potrivit. În multe cazuri, clădirile de birouri sunt oferite chiriașilor, împreună cu posibilitatea de a avea spațiul construit conform specificațiilor locatarului.
Casele de vânzare cu amănuntul și clădirile dețin toate tipurile de magazine de vânzare cu amănuntul și restaurante Acest segment al pieței imobiliare comerciale poate fi destul de complex, cu numeroase reglementări locale de zonare și legi de stat aplicabile diferitelor tipuri de clădiri cu amănuntul și cu chiriile ratei de piață care depind în mare măsură de tipul clădirii, mărimea, aspectul și numărul și tipul de chiriasi. De exemplu, proprietățile cu amănuntul pot fi clădiri cu un singur loc de muncă, cum ar fi casele de apartamente care au o singură farmacie sau proprietăți mari, cu mai multe chiriasi, cum ar fi mall-urile ancorate de câteva magazine mari, cu mai multe magazine mici, cabine și chioșcuri între ele.
Clădirile în care se află fabricarea, repararea, cercetarea și dezvoltarea și depozitele sunt cunoscute colectiv ca clădiri industriale. Aceste clădiri comerciale tind să fie situate în zone special desemnate prin ordonanțe și reglementări locale. Acestea sunt în general situate în afara zonelor puternic urbanizate, dar se află în apropierea autostrăzilor interstatale și a altor căi rutiere, căi ferate și depouri de transport. Deseori, zonele desemnate din zonele industriale vor fi organizate în parcuri industriale care găzduiesc facilități pentru mai multe companii. Din cauza zgomotului suplimentar și a clădirilor industriale de trafic tind să producă, aceste zone zonale sunt de obicei izolate de zone tampon din cartierele rezidențiale.
Clădirea comercială multifamilie este limitată în mod esențial la toate bunurile imobiliare rezidențiale care pot găzdui mai multe familii la fața locului. Aceasta ar exclude casele de o singură familie, dar ar include și condominiu, apartamente și dezvoltări ale orașului. O reședință în mai multe familii este angajată într-un scop comercial prin investiția și gestionarea proprietarilor, venitul curgând prin plata chiriei de către rezidenți. Clădirile de închiriere de apartamente sunt clasificate ulterior pe următoarele linii, pe baza podelelor, amplasării și prezenței sau absenței unui lift:
- Clădirile înalte includ unul sau mai multe ascensoare și cel puțin nouă etaje.
- Clădirile de la jumătatea înălțimii includ mai multe povesti, deși mai puțin de nouă, și un lift.
- Clădirile de tip walk-up au mai multe etaje, de obicei patru până la șase, dar nu au ascensoare.
- Clădirile în stil grădinar găzduiesc mai multe apartamente în trei sau mai multe etaje, cu o curte sau grădină, cum ar fi peisajul.
- Parcurile sau comunitățile de locuințe industriale (cunoscute și în mod colocvial ca "parcuri de remorci", deși acest lucru este adesea însemnat în sens defavorabil) oferă terenuri de închiriat proprietarilor care își plasează locuințele mobile sau fabricate (case cu o singură sau dublă) și conectați-le la sursele de utilitate existente.
- Locuințele cu destinație specială sunt orice fel de proprietate rezidențială multifamilică dedicată sau destinată în mod specific unui anumit segment al populației, cum ar fi familiile cu venituri mici sau cetățenii în vârstă.
Proprietățile hotelului și ale motelului oferă cazare la cerere pentru călătorii de afaceri și de plăcere. Hoteluri pot fi la scară largă și fie hoteluri de tip boutique independente, fie deținute în lanț. Hoteluri cu puncte de preț mai mari tind să furnizeze sau să închirieze spațiu pentru alte afaceri care oferă valoare adăugată oaspeților hotelului, cum ar fi spa-uri, saloane de coafură, restaurante, baruri și comercianți cu amănuntul. La celălalt capăt al spectrului sunt moteluri low-end fără facilități suplimentare sau restaurante la fața locului. În plus, zonele mari de stațiuni și cazinourile sunt proprietăți specializate ale hotelului, care oferă cazare într-o gamă largă de puncte de preț.
În cele din urmă, există o categorie specială care include și proprietăți nerezidențiale care sunt deținute de proprietari care investesc în proprietăți comerciale, dar proprietățile nu îndeplinesc în mod natural niciuna dintre caracterele de mai sus, cum ar fi aleile de bowling, spații de depozitare.
Care este sensul unui leasing comercial?
În plus față de mai multe categorii de proprietăți comerciale, puteți întâlni, de asemenea, diferite tipuri de leasing comercial. În timp ce contractele de închiriere comerciale tind să conțină mai multe tipuri de clauze comune, termenii contractului de leasing pot diferi destul de dramatic, incluzând mai ales obligațiile de plată ale chiriașului. Ce tip de leasing este potrivit pentru afacerea dvs. depinde de mai mulți factori, inclusiv planurile de afaceri și obiectivele pentru proprietate, proiecțiile dvs. privind fluxul de numerar și numerarul la îndemână și alte elemente ale finanțelor și operațiunilor companiei dvs.
Un contract de închiriere netă sau un contract de închiriere netă obligă chiriașul să plătească doar chiria obișnuită (cu toate acestea se poate calcula), utilitățile și impozitul pe proprietate. Proprietarul într-un contract de închiriere netă sau netă unică are grijă de (sau plătește) întreținere, reparații și asigurare asupra proprietății și toate îmbunătățirile aduse acesteia.
Închirierea netă netă și netă netă necesită, în general, chiriașului să plătească chiria, utilitățile, impozitele pe proprietate și asigurările pentru clădire și orice parte a spațiilor ocupate de chiriaș. Proprietarul plătește numai pentru întreținere și reparații sau le efectuează pe cheltuiala proprie. În cazul contractelor de închiriere pe trei nivele, proprietarul plătește pentru reparații structurale doar pentru proprietăți sau clădiri, în timp ce chiriașul își asumă toate celelalte cheltuieli și costuri pe lângă chirie.
În cele din urmă, contractul de închiriere integrală și modificat, în general, împarte costurile pentru reparațiile structurale și toate costurile care se încadrează în eticheta "cheltuieli de funcționare" (inclusiv impozite pe proprietate, prime de asigurare, utilități și întreținere) între ambele părți. În cazul clădirilor care adăpostesc mai mulți chiriași, cum ar fi mall-urile și piețele comerciale, structura de leasing integral sau modificată este tipul cel mai frecvent adoptat. În cazul în care cheltuielile de exploatare cresc, chiria nu.
Negocierea unui leasing comercial
Când căutați proprietatea comercială potrivită pentru afacerea dvs., adecvarea proprietății și a clădirilor sale pentru scopul dvs. de afaceri este doar începutul. De asemenea, va trebui să ajungeți la un acord cu proprietarul în ceea ce privește condițiile de leasing comercial, care sunt potrivite pentru nevoile dvs. de afaceri, obiective și finanțe. Negocierea termenilor de leasing comercial poate fi o experiență stresantă sau chiar anxietată, dacă nu ați făcut-o niciodată înainte.
Ca instrument preliminar de negociere, este întotdeauna inteligent să cercetați chiriile pentru locații și facilități comparabile. Aflați ce termeni de închiriere și de închiriere sunt oferite pentru aceste locații, precum și orice diferențe semnificative între proprietăți, astfel încât să puteți adresa orice obiecții din partea proprietarului. Când v-ați făcut temele și ați înțeles ratele medii de închiriere în zonă, sunteți mai împuternicit să atingeți termeni care sunt reciproc avantajoși și echitabili. În același fel, dacă găsiți numeroase locații care sunt în mod similar potrivite pentru comparație, este posibil să vă aflați pe o piață a chiriașului și ați putea să-l convertiți într-un avantaj de negociere. Cel puțin, ar trebui să luați în considerare solicitarea unei durate mai scurte de leasing (de exemplu, un an, în loc de două), în cazul în care chiriile încep să scadă. Aceasta va elibera afacerea dvs. mai devreme pentru a găsi un set mai bun de termeni. Acest lucru poate să nu fie cea mai bună abordare, totuși, dacă afacerea dvs. necesită un angajament de locație fixă, cum ar fi un restaurant cu mese fina.
Vorbind de termenul de leasing, acordați o atenție deosebită acestei părți a contractului de închiriere. Dacă sunteți mulțumit de locația respectivă și cererea de închiriere a companiei dvs. a fost aprobată de proprietar, următoarea întrebare cea mai importantă este termenul de închiriere în sine. Unele întreprinderi, cum ar fi restaurantele, vor necesita un termen de leasing mai lung, dar pentru majoritatea întreprinderilor mici, un termen de unu sau doi ani cu perioade opționale de reînnoire este cel mai obișnuit și, în general, cel mai potrivit pentru chiriaș. Vă veți bucura de o anumită certitudine și suficient timp pentru a vă stabili operațiunile și pentru a atrage clienții sau clienții în acel loc, dar afacerea dvs. nu va fi legată de un termen lung.
În cele din urmă, să acorde o atenție mult mai mult decât suma chiriei. Alte costuri, în funcție de tipul specific de structură de leasing pe care vi se oferă, pot aduce cheltuieli substanțiale cheltuielilor dvs. pentru clădiri și pot afecta bugetul. Dacă afacerea dvs. va fi responsabilă pentru costuri și cheltuieli în plus față de chirie, este important să obțineți o estimare a acestor costuri pentru a crea un buget exact și o estimare corectă pentru finanțele afacerii dvs.Aceste așa-numite costuri ascunse pot include întreținerea sau întreținerea spațiului comun și pot fi destul de importante. Pentru a vă asigura cele mai favorabile condiții, luați în considerare solicitarea unui plafon sau a unei sume maxime care poate fi evaluată pentru aceste elemente sau, alternativ, luați în considerare schimbarea structurii pentru una în care proprietarul își asumă aceste costuri, iar compania dvs. plătește o chirie mai mare. Acest lucru va adăuga certitudine bugetului dvs. și va face proiecțiile financiare mult mai ușor și mai exacte.
