Este prea ușor să închiriați un spațiu de birou numai pentru a afla că nu aveți nevoie de spațiu suficient de mult cum v-ați așteptat vreodată sau că aveți nevoie de mult mai mult spațiu pentru a vă deplasa într-o clădire nouă. Oricare ar fi motivul, dacă aveți mai mult spațiu decât aveți nevoie, poate fi o decizie bună de afaceri pentru a recupera o parte din chiria dvs. prin încercarea de a subînchiria spațiul de birou.
De ce să vă dedicați spațiul?
Cele mai multe întreprinderi își închiriază spațiul de birouri în termeni de unu, doi, cinci sau zece ani. Aceste contracte de leasing implică includerea unor comisioane mari în cazul în care locatarul întrerupe acești termeni și eliberează bunurile devreme. Dacă aveți nevoie să eliberați un spațiu înainte de expirarea termenului de închiriere, ar putea fi benefic să vă subînchiriați spațiul de birou, mai degrabă decât să rupeți contractul de leasing și să plătiți o pedeapsă, chiar dacă subînchiriați proprietatea pentru mai puțin decât plătiți,.
În mod alternativ, dacă aveți spațiu pe care nu aveți nevoie sau nu îl puteți folosi, puteți obține un venit suplimentar suplimentar prin subînchirierea zonei, în loc să o lăsați să irosească. Chiar dacă credeți că ați putea avea nevoie de spațiu mai târziu, o închiriere de spațiu comercial pe termen scurt vă poate împiedica să pierdeți bani în spațiul de birouri neutilizat până când vă aflați într-o poziție în care aveți nevoie de spațiul complet în biroul dvs.
Să decidă dacă să subleze
În primul rând, determinați dacă ideea este posibilă. Verificați contractul de închiriere pentru a vă asigura că puteți să vă subinchiriați integral sau parțial proprietatea. Unele contracte de închiriere permit subînchirierea, dar numai pentru întreaga proprietate, nu o parte din ea. Dacă închiriați o parte din biroul dvs., asigurați-vă că zona în care vă aflați în subcontracție este ceva ce oamenii ar dori să închirieze și dacă este posibil din punct de vedere logistic, având în vedere intrările în clădiri, parcarea etc.
Realizați că veți fi responsabil pentru daune dacă suburbanul distruge proprietatea. În cazul în care sublessee nu mai plătește chiria, tot veți fi responsabil pentru chirie. Dacă vă subînchițiți, asigurați-vă că ați debitat un depozit de daune egal cu chiria unei luni și luați în considerare obținerea unei asigurări de subînchiriere. Acestea pot cel puțin să ajute la compensarea unor probleme care pot apărea prin subînchiriere.
Asigurați-vă că evaluați nevoia de confidențialitate a companiei dvs. Dacă închiriați un birou cu planuri deschise și lucrați în domeniul medical, probabil că nu puteți scăpa de un spațiu de birouri subînchiriat unde informațiile medicale ale persoanelor fizice pot fi văzute de cei din afara companiei. Același lucru este valabil și dacă vă aflați în domeniul juridic sau în orice altă industrie care gestionează informațiile sensibile.
De asemenea, ia în considerare modul în care mutarea va arăta angajaților și clienților. Subletarea poate face să apară că aveți probleme financiare. Nu doriți să pierdeți angajații care necesită un loc de muncă constant și vă simțiți că locul de muncă este amenințat. De asemenea, nu veți dori să speriați clienții care doresc să știe că firma dvs. este stabilă. În timp ce este posibil să comunicați în mod eficient acest lucru angajaților dvs., este mult mai greu să le exprimați clienților.
Cum de a aloca Spațiu de birou
Dacă sunteți sigur (ă) că sunteți gata să vă subînchiriați, asigurați-vă că ați examinat cu atenție chiriașii. Trebuie să vă asigurați că o companie nu numai că va avea grijă de proprietate, ci va plăti și în timp util și fiabil. Veți dori, de asemenea, să vă asigurați că vă puteți ocupa de împărtășirea unui spațiu cu compania dacă mai ocupați o parte din birou.
Este de remarcat faptul că majoritatea contractelor de leasing care permit subînchirierea solicită proprietarului să aprobe subleseaua și poate chiar trebuie să plătiți pentru acest proces de aprobare, așa că doriți să vă asigurați că veți găsi un chiriaș pe care proprietarul dvs. îl va aproba. De asemenea, unele contracte de închiriere interzic subcontractarea companiilor aflate deja în clădire sau companiilor din industriile similare ca cele deja existente în clădire. Asigurați-vă că examinați cu atenție toate dispozițiile de închiriere înainte de a vă publica listarea, deoarece nu doriți să pierdeți timpul negociind cu un potențial subless care nu se poate muta legal în clădirea dvs.
Procesul de subînchiriere poate fi facilitat prin colaborarea cu un broker imobiliar cu experiență, care poate revizui toate clauzele contractului dvs. de leasing, vă poate face publicitate pentru dvs. și vă va afișa potențialii chiriași. Desigur, acest serviciu nu este ieftin, astfel încât să cântăriți cu atenție valoarea acestor servicii împotriva a ceea ce veți plăti brokerului imobiliar dacă credeți că vă puteți ocupa singur de locul de muncă.
Odată ce ați ales chiriașul potrivit, va trebui să fiți de acord cu termenii contractului de închiriere cu noul tău sublessee. Acestea ar trebui să includă detalii cum ar fi un depozit de daune, utilități, facilități partajate, parcare, branding, potențiale renovări și mediul general de lucru în birouri. Creați un contract și solicitați-i avocatului dvs. să-l privească înainte de a avea semnul celeilalte companii.
Restricții la chiria de închiriere
Majoritatea companiilor care doresc să subînchirize spațiu de birouri așteaptă să plătească o chirie redusă. Aceasta înseamnă că, probabil, va trebui să plătiți mai puțin decât plătiți pe picior pătrat decât dacă plătiți mult mai puțin decât valoarea de piață. În plus, multe contracte de leasing le interzic pe aceia care își subînchiriază spațiul să facă profit. Deci, în general, ar trebui să așteptați să plătiți mai puțin decât ceea ce plătiți.
Pe de altă parte, unele contracte de închiriere împiedică compania să subleze un spațiu de la tarifarea mai mică decât ceea ce plătesc proprietarului. Această problemă poate fi evitată prin oferirea de spațiu la același preț pe pătrat pătrat pe care îl plătiți și apoi oferindu-vă aruncarea unui spațiu suplimentar de birouri "gratuit", ca parte a contractului de închiriere cu amănuntul pe termen scurt, lăsându-vă un preț mediu pe pătrat pătrat este încă mai mică decât ceea ce plătiți.
Pentru a complica mai mult lucrurile, unele contracte de închiriere interzic publicitatea prețului unei subînchirieri, deci în acest caz, va trebui să precizați în anunțurile pe care aceștia ar trebui să le întrebe despre prețuri sau pur și simplu să spuneți că prețul este negociabil.
Calculul costului
Odată ce ați luat în considerare restricțiile privind prețurile de subînchiriere enumerate în contractul dvs. de leasing, trebuie să dați seama cât de mult doriți să obțineți pentru spațiu. Cel mai bun lucru pe care trebuie să-l faceți este să comparați ce plătiți cu chiria comercială medie pe pătrat pătrat prin cod poștal. Dacă închirierea dvs. vă interzice să câștigați un profit pe spațiu, ați subînchiriat și veți plăti mult mai puțin decât rata medie de piață, este posibil să încărcați exact ceea ce plătiți.Dacă închirierea dvs. vă interzice să vă plătiți mai puțin decât ceea ce plătiți și trebuie să aruncați în spațiu "gratuit" pentru a subinvola proprietatea, probabil că veți dori să taxați la fel cum plătiți, știind că medie la mai puțin.
Bineînțeles, durata de timp în care vă subînchiriați proprietatea va avea și o diferență. Cu cat timpul este mai scurt, cu atat mai putini chiriasi care vor fi interesati, deoarece putini companii vor sa se mute intr-un spatiu numai pentru a trebui sa se mute din nou in decurs de un an. Dacă ai mai rămas cinci ani în contractul de închiriere, s-ar putea să scăpați cu o încărcare între 70 și 90% din valoarea de piață pentru spațiul dvs. Acest număr va scădea, pe măsură ce termenul de leasing va deveni mai scurt și mai scurt. Dacă aveți un an sau mai puțin, va trebui să percepeți o rată drastic redusă pentru a atrage potențialii chiriași. Dacă închirierea dvs. interzice încărcarea mai mică decât cea pe care o plătiți pentru chirie, acest lucru ar putea deveni imposibil chiar și cu opțiunea de a include spațiu "gratuit" pentru subless.
