Controlul chiriilor și regulile de subvenționare a chiriilor în multe orașe creează situații în care chiriașii plătesc adesea chirii semnificativ mai mici decât ratele de piață Ca urmare, plățile de leasing de către locatar sunt comune. Deoarece aceste plăți pot fi substanțiale, este important să se înțeleagă tratamentul fiscal atât pentru locatar cât și pentru locator.
Controlul chiriilor și situațiile similare de subvenționare a chiriilor sunt frecvente în multe orașe importante din Statele Unite. În combinație cu valorile ridicate ale proprietăților imobiliare urbane, liniile directoare pot crea diferențe substanțiale între chiria pieței corecte și chiria plătită efectiv de chiriaș, cunoscut și ca locatarul. Prin urmare, proprietarii, cunoscuți și ca locatori, pot oferi adesea acestor locatari stimulente în numerar semnificative pentru a-și elibera apartamentul și pentru a anula contractul de închiriere. După anularea contractului de închiriere, închirierea controlată sau subvenționată de închiriere poate fi recent închiriată la chirii mai mari pe piață. Acest proces este cunoscut ca un buyout de leasing.
Tratamentul locatorului
Locatorul care efectuează plata este obligat să valorifice suma plății pentru cumpărare - aceasta nu poate fi revendicată imediat ca o deducere pentru impozitul pe venit. Plata buyout-ului poate fi apoi dedusă pe mai multe perioade viitoare prin amortizare. Perioada de amortizare variază în funcție de utilizarea spațiului ulterior cumpărării. Dacă imobilul este închiriat imediat în condiții mai avantajoase pentru locator, cumpărarea trebuie amortizată pe durata contractului de leasing ulterior. Cu toate acestea, în cazul în care proprietatea este ulterior renovată înainte de reînchiriere, cumpărarea ar fi în mod obișnuit considerată parte a proprietății imobiliare și trebuie dedusă peste durata asociată a proprietății imobiliare, de obicei 27,5 sau 39 de ani.
Tratamentul locatarului
Codul de venituri interne și jurisprudența interpretativă ulterioară au stabilit că o cumpărare de chiriaș poate fi considerată câștig de capital dacă proprietatea de închiriere subiacentă este ea însăși un activ de capital. Acest lucru este extrem de avantajos, deoarece câștigurile de capital pe termen lung sunt impozitate la rate speciale reduse ale impozitului pe profit. Din păcate, majoritatea regulilor de chirie și de subvenționare a chiriilor se aplică numai contribuabililor individuali care utilizează proprietatea lor închiriată pentru uz personal. IRS nu permite acestor contribuabili să pretindă tratamentul câștigurilor de capital în cazul plății pentru cumpărare prin leasing. În schimb, suma plății trebuie recunoscută ca venit obișnuit în anul primit.
Îmbunătățiri ale chiriașilor
Este posibil ca locatarul să renunțe parțial sau chiar pe deplin la tratamentul obișnuit al venitului din plata cumpărării de leasing dacă toate sau o parte din plată pot fi clasificate drept o rambursare a îmbunătățirilor locatarului. De regulă, deoarece chiriașii de chirie au dreptul să reînnoiască contractele de leasing pe parcursul mai multor ani, aceștia pot face investiții substanțiale pentru a îmbunătăți valoarea proprietății lor închiriate, deoarece în ochii lor drepturile lor de reînnoire pe termen lung sunt aproape echivalente cu dreptul de proprietate. În cazul în care plata prin cumpărare este structurată pentru a permite rambursarea acestor îmbunătățiri, partea de cumpărare clasificată ca o rambursare nu poate fi necesară recunoașterea de către locatant a venitului obișnuit.
