Proprietățile închise care sunt vândute pe etapele instanței judecătorești cuprind de fapt cea de-a doua etapă a procesului de blocare. Primul pas este numit pre-închidere, și este atunci când banca sau ipotecare titularul începe pașii de recuperare a bunurilor și a activelor. Etapa finală, post-închidere, are loc după licitație și ocupă un anumit interval de timp înainte ca cel mai mare ofertant să intre efectiv în posesia proprietății.
Pre-Foreclosure
Procesul de pre-închidere începe atunci când prima plată este ratată pe un credit ipotecar. Contul este marcat și deținătorul de ipotecă urmărește contul pentru alte plăți întârziate sau care lipsesc. Odată ce contul este considerat prea delincvent, titularul de ipotecă începe să documenteze ca proprietatea să fie vândută la licitația tribunalului. Această lucrare include, de obicei, depunerea unei notificări de intenție la autoritățile locale competente și plasarea unui anunț în ziar că proprietatea va fi vândută la o anumită dată.
Licitația tribunalului
În majoritatea statelor, licitarea asupra proprietății vândute la o licitație la tribunal poate începe înainte de ziua reală de vânzare. Aceste zile suplimentare sunt adăugate pentru proprietarii de locuințe pentru prima dată pentru a plasa o ofertă pe proprietate; dacă o ofertă primită este suficient de mare pentru a satisface titularul de ipotecă, aceasta este acceptată și licitația reală este anulată. În cazul în care nu sunt primite oferte în timpul zilelor de dinainte de licitație, proprietatea va fi apoi vândută pe pașii instanței. În unele state, deținătorul de ipotecă are dreptul să precizeze cea mai mică sumă de bani pe care o va lua (numită rezervă) pentru proprietatea comercială. Adesea, o proprietate de licitație va vinde mult sub valoarea de piață, făcând licitația la licitație o activitate preferată a speculatorilor imobiliari și a altor investitori.
Post-Foreclosure
În mai mult de 12 state, există o perioadă de așteptare înainte ca ofertantul să poată lua proprietatea. Acest timp este permis astfel încât orice taxe și alte garanții și sub-lienduri pot fi decontate înainte de finalizarea vânzării. Multe state vor permite proprietarului proprietarului original să răscumpere proprietatea pentru prețul celei mai mari oferte.
Dezavantaje
În timp ce obținerea unei prime bucăți de proprietate la un preț mai mic poate părea a fi o afacere, există mai mulți factori de reținut. Pentru unul, proprietarii de case originale ar putea să trăiască în continuare în casă, iar noul cumpărător ar putea avea nevoie de ajutor legal pentru ai evacua. În al doilea rând, foștii proprietari s-ar fi putut călca în interior când au plecat, făcând din remodelare sau renovarea proprietății mai scumpe. În ceea ce privește executarea ipotecilor vândute în treptele instanței, nu este în general prevăzută o inspecție a proprietății în prealabil. Al treilea dezavantaj este că 100% din prețul în numerar care a fost oferit este datorat atunci când oferta este declarată câștigătoare.
