Valoarea terminală este valoarea actualizată a tuturor fluxurilor de trezorerie după anul terminal. Acesta este anul în care se încheie perioada de investiție. Fluxul de numerar actualizat este actualizarea fluxurilor viitoare de numerar până în prezent. Imobilele comerciale includ clădiri de birouri, mall-uri, fabrici și terenuri libere. Valoarea terminală este o componentă cheie a evaluării activelor.
Calculați valoarea terminală presupunând că proprietatea crește valoarea cu o rată anuală constantă până în anul terminal. Formula valorii terminale este: CV_ (1 + r) ^ t, unde CV este valoarea curentă a proprietății imobiliare, r este rata de actualizare și t este anul terminal. Puteți utiliza rata actuală a inflației pentru rata de actualizare. De exemplu, dacă valoarea curentă este de 1.000 de dolari, anul terminalului este de 5 și rata inflației este de 2 procente, valoarea terminală este de 1.104.08 $: 1.000_ (1 + 0.02) ^ 5. Există două probleme cu această abordare: În primul rând, presupuneți că estimarea valorii actuale a proprietății imobiliare comerciale este justă, ceea ce nu înseamnă nici prea mare, nici prea scăzută; și în al doilea rând, că va avea o creștere constantă și constantă a valorii sale până în anul terminal. Aceste ipoteze sunt puțin probabil să se mențină pe o perioadă lungă de timp. Din aceste motive, se folosește adesea o abordare alternativă.
Se calculează valoarea terminalului prin asumarea unei rate de creștere constantă a fluxului de numerar în perpetuitate, începând cu anul terminal. Formula finală este: CF / (r - g), unde CF este fluxul de numerar generat de proprietate în anul terminal, g este rata anuală constantă de creștere a fluxurilor de numerar și r este rata de actualizare. De exemplu, dacă fluxul de numerar care începe în anul terminal 5 este de 100 USD, rata de actualizare este de 8%, iar rata de creștere constantă a fluxului de numerar este de 2%, valoarea terminală fiind de 1.666,67 $: 100 / (0,08-0,02). Rețineți că, dacă presupuneți o rată anuală constantă de creștere a fluxului de numerar zero (g), atunci formula valorii terminalelor simplifică la CF / r (fluxul de numerar împărțit la rata de actualizare).
Calculați valoarea actuală a valorii terminale, care este efectiv un flux de numerar viitoare unic. Formula valorii actuale este TV / (1 + r) ^ t, unde TV este valoarea terminală în anul t, iar r este rata de actualizare. De exemplu, dacă valoarea terminalului este de 1.000 $ în anul 10 și rata de actualizare este de 4%, valoarea actuală este de 675.56 $: 1.000 / (1 + 0.04) ^ 10.
sfaturi
-
Rata de actualizare a activelor este de obicei costul capitalului companiei (adică costul de împrumut al banilor).
