Investiția în apartamente cu mai multe unități poate fi o modalitate excelentă de a genera venituri pasive și avere sau o experiență de însușire a părului și sărăcie. Înainte de a cumpăra orice clădire cu mai multe unități, asigurați-vă că o evaluați în mod corespunzător. Iată câteva indicații.
Elementele de care aveți nevoie
-
Creion și hârtie
-
Telefon
-
Pantofi din piele
-
Bani
Începeți cu niște bani. Deși este posibil să se implice în investiții cu mai multe unități, cu "fără bani în jos", astfel de tranzacții sunt puține și sunt foarte dificil de negociat. Salvați banii și aduceți bani la masă, chiar dacă este vorba doar de 5%. Păstrați niște bani în rezervă pentru posturile vacante și reparații.
Cercetarea chiriilor realiste. Înainte de a face o ofertă pe orice clădire, asigurați-vă că știți ce sunt chiriile de pe piață pentru zona. Mergeți în jur, aruncați o privire asupra unor clădiri comparabile, verificați anunțurile din ziare și efectuați anumite apeluri care pretind că sunt chiriași. Trebuie să puteți estima cu exactitate chiriile înainte de a lua o decizie realistă cu privire la achiziționarea unei proprietăți.
Determinați venitul net din exploatare (NOI) pentru proprietățile care vă interesează.. NOI este venitul pe care l-ați lăsat după ce au fost acoperite toate cheltuielile (inclusiv o indemnizație de post vacant, dar cu excepția serviciului ipotecar și a taxelor). De exemplu, dacă clădirea dvs. câștigă 100.000 $ pe an în chiriile (inclusiv locurile vacante) și are 30.000 $ pe an în întreținere, utilități etc. NOI dvs. este de 70.000 $.
Determinați rata de acoperire pentru clădirile care vă interesează. Investițiile caselor de apartament necesită un flux de numerar bun pentru a supraviețui posturilor vacante, întreținere și reparații. Rata plafonului este venitul net (nu brut) împărțit la prețul de cumpărare. Dacă cumpărați o clădire pentru 500.000 de dolari și aveți venituri anuale de exploatare înainte de impozitare de 50.000 dolari, randamentul investiției (rata maximă) este de 10%. Având în vedere problemele legate de rularea unei clădiri, într-adevăr doriți să cumpărați un multiunit care se întoarce mai puțin decât ați putea obține pe un CD fără probleme?
Determinați multiplicatorul ratei brute. Luați prețul propus de vânzare și împărțiți-l cu venitul anual brut din chirie. De exemplu, dacă prețul de cumpărare este de 500.000 $, iar chiriile brute anuale sunt de 50.000 $, GRM este 10. Comparați acest număr cu mai multe înregistrări din zona dvs. și veți avea un indicator dur despre modul în care proprietatea dvs. este comparabilă cu alte proprietăți de pe piața locală.
sfaturi
-
Aveți o strategie de ieșire. Veți îmbunătăți clădirea și veți dispune de chirii mai mari? Întorcându-l în condos? Efectuarea de reparații cosmetice și răsturnarea? Strategia dvs. de a îmbunătăți valoarea clădirii va juca în prețul pe care îl puteți plăti.
Avertizare
Inspectați fiecare unitate a clădirii dvs. Căutați pete care indică scurgeri sub chiuvete și pe tavan. Verificați starea cablurilor, a acoperișului și a instalațiilor sanitare și asigurați-vă că unitățile individuale sunt corect măsurate. Creați o listă de reparații necesare și folosiți-o ca punct de negociere.
